来源：涌金楼

6月30日上午，杭州好杭州第二批集中出让土地，第批45宗涉宅土地进入出让环节，土拍总起价529.5亿元。不冷不热

最终，刚刚这批土地全部成交、杭州好无一流拍，第批杭州当天共揽金557亿元，土拍总溢价率5%。不冷不热

作为全国土地市场“风向标”城市的刚刚杭州，时隔2个月后再次集中出让土地，杭州好其走势值得关注。第批

23宗土地“一轮游”

杭州此次集中供地，土拍23宗土地以底价成交、不冷不热10宗地块溢价率在10%以下、刚刚12宗土地进入线下一次性报价环节。并且，没有一宗土地流拍。

相较杭州今年4月25日的首批集中供地，60宗土地中23宗拍至封顶，这次土拍降温明显（详见此前报道《杭州今年首场土拍，走出“独立行情”》）。

“这个结果在意料之内，也并不差，因为没有流拍。”杭州贝壳研究院院长上官剑认为，土地市场降温的因素主要有三：

首先，地块优质度低于上次。区域稀缺地块较少，导致房企参与热度趋弱。

从区域看，本次主城区供地较少，上城区3宗、拱墅区4宗、西湖区3宗、滨江区1宗、钱塘区1宗；供地大户是萧山区、余杭区和临平区，其中萧山区12宗、余杭区10宗、临平区6宗；此外，富阳区有3宗、临安区2宗。

23宗“一轮游”的土地，大多集中在非主城区，尤其是萧山区12宗土地中，6宗由城投托底。

12宗需摇号的地块中，6宗在主城区，其余6宗均有稀缺资源的优势。

第二，房企资金面偏紧的状况，仍未获实质性的改善。

克而瑞数据显示，今年上半年，杭州市新建商品住宅供应节奏放缓、规模下降，供应量、成交量同比大幅缩减。以4月为例，在部分“红盘”带动下成交面积环比虽有增加，但同比大幅缩减，成交规模仅为2021年同期的40%；供应面积也只有去年同期的52%。

同时，近期碧桂园被穆迪降级、广州老牌房企天誉置业债务违约等事件还在发酵，或有更多开发商面临资金困境。

第三，新房热度有一定降温。除核心区域外，区域分化速度会更明显，开发商拿地相对谨慎。

据统计，今年1-5月，杭州楼盘共登记摇号157次，有77次流摇，占比49%；7次推盘进入“五年限售”，占比4.45%；18次推盘触发社保，占比11.46%。

望江新城、江河汇、申花、奥体、未来科技城等板块，维持着较高的热度。但在非中心、远郊板块，中签率大幅上升，甚至流摇。以临安为例，即使6月施行“2成首付”政策，但开盘的大华春山明月、棠颂大院依然没能摆脱流摇的命运。

然而，从全国22个“双集中”城市的第二轮土地供应表现来看，杭州依然十分抢眼。

在杭州之前，青岛、合肥、苏州、宁波已完成了第二批土拍，但结果都不算太好：

青岛27宗地，1宗流拍、24宗底价成交；

合肥29宗地，5宗流拍、9宗底价成交；

苏州20宗地，17宗底价成交，基本都是地方城投托底；

宁波昨天也进行了第二轮供地，但21宗地块中只有9宗是商品住宅用地，其余12宗安置、租赁用地。这9宗商品住宅用地中，2宗封顶摇号、6宗底价成交，多数是国企城投托底。

这种既不太热也不太冷、“刚刚好”的土地市场，对房企和购房者来说，其实都是利好。对房企而言，在限价政策之下，零溢价或低溢价成交，能保证房企有一定利润空间。这些利润空间，也将会反映在产品品质上。同时，没有地块流拍，也不会减少住宅的供应量。

本土房企“唱主角”

本次土拍，本土民营房企又一次唱起了主角。

在首轮供地中，以总价184.35亿元斩获11宗地块。今天，滨江又以总价224.5亿元，一举斩获12宗地块（2宗为合作拿地），且都是优质地块。

在今年5月的年度业绩会上，滨江董事长戚金兴表示：“在‘房住不炒’的整体调控政策下，浙江房产市场整体运行平稳，杭州是全国少有的几个供需平衡的城市。”

“之前，人家很疯的时候，滨江不会跟着别人把杠杆用足。现在，市场降温的时候，就显得我们比人家好了。”此前，滨江集团执行总裁朱立东告诉涌金君，滨江会根据对市场的判断、资金回笼情况等，来参与土地招拍挂，实现危中寻机。

“深耕杭州大本营，基本是‘小股操盘’的风格，能够抵御风险。”上官剑分析道，“在具有诸多不确定的情况下，滨江在较为确定的杭州深度布局，也是为了企业拥有更好的生存发展能力。”

同时，绿城、星耀、中天等本土房企，一直在杭州土地市场上保持着自己的拿地节奏，在本次亦有斩获。

像杰立、盛元、华景川、金汇世纪、华元、杭州启榕房地产（背后是杭州博运装饰工程有限公司）、杭州新丝路房地产（背后是浙江萧元新材料科技）、星创、新华园、保亿、荣上、金帝、西房等一大批蛰伏的本土房企，在今天也冒了出来，而且几乎都拿到了零溢价的土地。

比如今天取得“开门红”的房企，是成立于2021年的杭州本土企业杰立房产，注册地址是杭州上城区机场路，法定代表人为闻卫东是浙江杰立建设集团的实际控制人。

此前由于市场过火，几乎没有机会拿地的本土房企，在市场稍冷后，看到了出手的时机。

“本土房企的口碑质量一直较好，拿地的特点是聚焦和深耕杭州，进一步深耕区域。”上官剑表示。

几天前，涌金君专访了浙江工业大学副校长、中国住房和房地产研究院院长虞晓芬教授。她认为，加大培育区域性的品牌房企，能够促进房地产行业健康发展。

虞晓芬教授表示，我国房地产市场发展呈现越来越强的区域差异性，只有深耕区域的公司才能深度了解市场特点，更好地防范风险。从本轮房企爆雷情况看，全国性大型房企发生债务危机给社会经济带来的影响要远大于区域性的中小房企。

对于今天的杭州土拍，你怎么看？